什么是REITs
REITs，是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称。
REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，是实现不动产证券化的重要手段。它于1960年发源于美国，自20世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展，全球市值目前已达1.8万亿美元。
REITs具有强制分红、收益稳健，专业化管理等特点，主要投资于成熟不动产。
REITs有多种分类。例如根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式；根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型两类。
REITs的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。
从严格意义上说，我国至今还没有标准化的REITs产品，目前的所有REITs相关产品都只能算是类REITs或准REITs产品。
房地产REITs可以比作众筹买房，比如1万个人每人投资1万元，就是1亿，将这笔钱交给某个专业管理机构，买入1亿元价值的房产，然后收来的租金或者地产升值都将转化为分红收益（期间管理机构要收取一部分管理费）。
并且由于REITs可以在二级市场自由流通，投资者可以在持有期间随时在二级市场卖出。
同样，如果一个REITs是投入高速公路的，那就是众筹修建一条高速公路，或者直接买下一条建好的高速公路，然后通过收费分红实现稳定收益。
先说下这东西干啥用的，简单点理解，REITs就是把房地产项目，以股份的形式上市，然后投资者可以通过这种方式投资房地产项目。
这里说的房地产项目包括长租公寓、酒店、以及一些基建项目，目前试点推行的主要是基建领域。
它的好处不言而喻，对地产行业以及二级市场的投资者可以算是双赢了。
对地产行业而言，企业可以提前兑现收益，减轻现金流压力，肯定是利好（我说的利好是针对地产行业，而非房价）。
对投资者而言，新增了一种稳定的投资渠道，人人都可以成为“包租婆”、“包租公”，也是喜事一桩。
这个REITs在美国、新加坡这些国家已经发展了很多年，目前中国抄作业还没抄全，总结下它的特点给你们。
第一，它的流动性高，REITs将房地产从不动产变成了证券资产，它和其他股票一样，大家可以随时交易。
第二，投资安全稳定性较高，这个很好理解，投资REITs，就相当于投资了实物房地产的权益，自然不会有多大风险，每年股东们可以稳定收到利润分红。
第三，它的成长性有限，可以说REITs和债券有点相似，因为它的收益来源主要是房地产的租金、以及房地产抵押投资的利息这些，利润基本要全部分给股东，所以除非房地产本身增值，否则它没有多少升值空间。
目前中国只是把基建部分REITs给抄过来了，而不动产REITs还没开始抄，与国外相比还是差了些味道。
不过REITs在基建领域试点，起码起到了先行作用。如果试点成功了，未来不动产REITs肯定也会在合适的时机推行的。
为什么是基建类Reits？
目前全球公募Reits成熟市场中，房地产Reits最为成熟，能够借鉴的经验最多，但是我们第一步选择了基础设施REits，为啥呢？
从成熟市场发展路径看，各国在推出房地产Reits时，有一个重要的宏观背景，就是REITS推出和蓬勃发展的时间点主要是房地产需求较弱或者刚刚经历经济萧条、银行坏账率较高或者资本金受限较多时。
为什么这个时候推出Retis市场会接受呢？
有两个原因：
一是Reits在国外的投资者普遍是机构投资者，他们更注重股息率的回报。在房地产市场火热的时候，Reits本身的价格太高导致股息率太低。举个例子，同样是分红10块钱，基础资产100元时，股息率是10%，基础资产是200元时，股息率只有5%。
所以，房地产Reits需要一个熊市。
房价下来了，租售比上来了，房地产Reits黄金期就来了。
二是宏观环境恶化时，往往在降息周期里。作为利率敏感型产品（类似债券），Reits更能为投资者提供超额收益。
从国内目前的情况看，国内目前并没有明显的进入房地产熊市，所以此时推进房地产Reits并不合适。
从投资者回报率上说，基础设施建设周期长，回报率高于债券，在目前债券收益下行的背景下，投资者更容易接受。
另外一个我觉得是沿袭了资本市场穷则思变的思路。
我们可回想一下，中国股市设立的初衷，是为了给国有企业脱困。因为彼时财政力量薄弱，必须发动民间资本的力量，才能盘活暮气沉沉的国企。
在一定程度上说，我们目前也面临财政的问题。
疫情以来，国家和地方税收和土地出让金收入锐减，在可以预见的一到两年内，财政收入都处在捉襟见肘的局面。仅仅靠提高赤字、发行告别国债和专项债发行规模，并不是长久之计。
基建设施建设，在国内一直是政府及其控制的城投公司在做。财政部推出的PPP模式本质也是让民间资本参与基建，但是目前来看民间资本参与的热情逐步走低。
但是我国的地方政府降杠杆、隐性债务风险化解仍然任重道远，需要民间资本参与。只不过，民间资本也不傻，想让他们参与，一定要让资本看到利润。
所以美国和香港的Reits强调必须把收益的90%用来分配，本次征求意见稿也强调了这一点。
基金公司抢占赛道
如果说天弘基金靠货币成为天下第一，财通基金通过定增一举成名，那么这次Reits也给了中国的中小基金公司们弯道超车的机会，谁能在这个赛道上拿下市场，可能就是下一匹黑马。
鹏华基金前海万科REITS是2015年发行的，到现在也就这一只，市场仍然广阔。
大家都有机会。
从征求意见稿来说，公募+单一基建ABS这个结构，对有城投项目储备和投行文化的基金公司来说，是个好消息，团队培养和项目储备缺一不可。
从这个角度说，银行系和券商系基金更有优势。
2019年以来，中小基金公司纷纷抢占ETF赛道，结果一地鸡毛。因为ETF是大基金公司才能玩的东西，人力和技术投入大不说，热门的宽基指数早就被抢占，赛道已经十分拥挤，小基金公司搞ETF根本玩不转。
但是公募Reits不一样，这更像是一个投行类的产品。中小基金公司凭借机制的灵活，有可能后起直追。
在Reits的产品设计上，要注意两点：
一是回报率要稳定而持续，从这个角度上说，ABS的模型确实可行，投资者也应该有相应的退出机制；
二是基金管理人要有良好的后续管理能力和项目运营能力，这点十分重要。不管是基建类还是房地产类Reits，项目周期都很长，不能只是想做一锤子买卖。
中国的资管行业，进入白热化了。